Apartman yöneticisi nasıl seçilir, nasıl istifa eder?

Yönetici seçimi her yıl ocak ayındaki olağan toplantının en çok tartışılan maddesidir. Kurallar Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesindedir.

Yönetici zorunlu mu?

Binanın sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir (md. 34).

Seçim ve gereken oy

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (md. 34).
Kanun bazı işler için ayrı yeter sayı koyar ve ikinci toplantıdaki "katılanların salt çoğunluğu" kuralı bunları saklı tutar (md. 30). Yönetici seçiminde bu özel kurala dikkat edin; tereddütte avukata danışın.
Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden fazla bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır ama oyları bütün oyların üçte birini geçemez (md. 31).
Yönetici her yıl olağan toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (md. 34).
Seçim kararı noter tasdikli karar defterine yazılıp imzalanır (md. 32). Örnek metin: karar defteri örneği.

Kiracı oy kullanabilir mi?

Oy hakkı kat malikinindir (md. 31). Kiracı, kat malikinden yazılı vekâlet alırsa oy kullanabilir; vekâlet sınırları ona da uygulanır: kırk ve daha az bağımsız bölümlü binalarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Vekâletname örneği: apartman toplantısı çağrı ve vekâlet örneği.

Yönetici seçilemezse

Kat malikleri anlaşamaz ya da toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusuyla binanın bulunduğu yerin sulh mahkemesi bir yönetici atar. Bu yönetici, kurulca seçilen yöneticinin yetkilerine sahiptir ve atanmasından altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez (md. 34). Yönetici atanması gereken bir binada yönetici yokken, yöneticinin işlerinden kat malikleri birlikte sorumludur (md. 35).

Yöneticinin istifası

Kanun yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkiyi vekâlet gibi düzenler (md. 38, 40). Türk Borçlar Kanunu'na göre vekil sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir; ancak uygun olmayan bir zamanda bırakan, karşı tarafın bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (TBK md. 512). Ayrıca kat malikleri, yöneticinin noterden çektiği ihtara rağmen yükümlülüklerini yerine getirmezse yönetici tazminat ödemeden çekilebilir (KMK md. 40).

İstifanızı yazılı olarak yapın ve kat malikleri kuruluna duyurun; yeni yönetici seçimi için toplantı çağrısı yapın.
Yeni yönetici seçilene kadar acil işleri aksatmayın.
Defter, belge, kasa ve banka hesabını devir teslim tutanağıyla teslim edin.

Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 30–40; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 512 (mevzuat.gov.tr). Son kontrol: 29 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışın.

Sık sorulanlar

Apartman yöneticisi kaç oyla seçilir?

Kanun, yöneticinin kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanacağını söyler (KMK md. 34). Bu özel bir yeter sayıdır; ikinci toplantıdaki genel kural bunu saklı tutar (md. 30). Tereddütte avukata danışın.

Apartman yöneticisi kaç yılda bir seçilir?

Her yıl. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun olağan yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (KMK md. 34).

Apartman yöneticisi seçilemezse ne olur?

Kat malikleri anlaşamaz ya da yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusuyla sulh mahkemesi bir yönetici atar. Bu yönetici altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez (KMK md. 34). Sekiz ve üzeri bağımsız bölümlü binada yönetici yokken yönetim işlerinden kat malikleri birlikte sorumludur (md. 35).

Apartman yöneticisi istifa edebilir mi?

Evet. Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki vekâlet niteliğindedir (KMK md. 38, 40) ve vekil sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir; uygun olmayan bir zamanda bırakırsa doğan zararı karşılamakla yükümlü olabilir (Türk Borçlar Kanunu md. 512). İstifayı yazılı yapın, devir teslimi tamamlayın.