Apartman yöneticisinin görevleri, yetkileri ve sorumlulukları

Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulayan ve binanın günlük işlerini yürüten kişidir. Görevleri önce yönetim planında yazılır; yönetim planında aksine hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesindeki işleri yapar.

Yönetici nasıl seçilir?

• Kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan birine veya üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir (md. 34).
• Binada sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur.
• Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir.
• Kat malikleri anlaşamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusuyla sulh mahkemesi yönetici atar.
• Yöneticinin adı soyadı ile iş ve ev adresi, bina kapısının yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır.

Kanundaki görevler (md. 35)

1. Kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek.
2. Binanın amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak.
3. Binayı sigorta ettirmek.
4. Bakım, temizlik, asansör, kalorifer ve sigorta gibi işler için işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplamak.
5. Yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek, yönetimden doğan borçları ödemek.
6. Binanın tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek.
7. Bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına yol açmayacak tedbirleri almak.
8. Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, kanuni ipoteği tescil ettirmek.
9. Toplanan paralar için güvenilir bir bankada, yönetici sıfatı gösterilerek hesap açtırmak.
10. Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak.
11. Asansörlerin aylık bakımı ve yıllık kontrollerini teknik düzenlemelere uygun yaptırmak.

Yönetici atanması zorunlu olduğu hâlde atanmamışsa, bu işlerin yaptırılmasından kat malikleri birlikte sorumludur (md. 35, son fıkra).

Defter ve belgeler (md. 36)

Yönetici, kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmak; defteri ve gider belgeleri dahil bütün belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır. Defter, her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılmalıdır.

Hesap verme ve ücret

• Yönetici, yönetim planında yazılı zamanda, yazılı değilse her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını verir (md. 39). Kat maliklerinin yarısı isterse bu zamanlar dışında da hesap gösterilir.
• Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (md. 38).
• Sözleşmede ücret yazmasa bile uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri arasından seçilen yöneticinin yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına kurul karar verir; karar yoksa yönetici, kendine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (md. 40). Ayrıntı ve karar örneği: yönetici aidat öder mi?

Yeni seçildiyseniz sırayla yapılacaklar için: apartman yöneticisi oldum, ne yapmalıyım?

Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr, 7579 sayılı Kanunla yapılan 7 Mayıs 2026 değişiklikleri dahil). Son kontrol: 22 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışın.