Apartman yöneticisi oldum, ne yapmalıyım? İlk 30 gün listesi
Yeni yönetici önce seçildiği kararın deftere yazılıp imzalandığını kontrol eder, adını ve adresini bina girişine asar (KMK md. 34), önceki yöneticiden defter, belge, kasa ve banka hesabını tutanakla teslim alır. Sonra banka hesabındaki yetkiyi kendi adına geçirir, işletme projesi yoksa geçici proje hazırlar (md. 37), sigorta ve asansör bakımını kontrol eder (md. 35). Ocak ayında hesap verir ve karar defterini notere kapattırır (md. 36, 39).
Apartman yöneticiliği çoğu zaman bir toplantıda "sen yap" denilerek başlar. Kanun ise yöneticiye net görevler yükler ve yöneticiyi kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu tutar (KMK md. 38). Bu liste, ilk ayınızı sırayla planlamanız için hazırlandı.
1. Seçim kararını kontrol edin
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl olağan toplantıda yeniden atanır (md. 34). Seçildiğiniz karar, noter tasdikli karar defterine yazılıp toplantıdakilerce imzalanmış olmalı (md. 32). Bankada ve resmî işlerde bu kararın örneği istenir. Ayrıntı: yönetici seçimi ve istifası.
2. Ad ve adres levhası
Adınızı, soyadınızı, iş ve ev adresinizi bina kapısının yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asın. Bu zorunludur; yapılmazsa ilgilinin başvurusuyla sulh mahkemesince idari para cezası verilebilir (md. 34).
3. Devir teslim
Önceki yöneticiden karar defterini, gider belgelerini ve diğer bütün belgeleri, kasadaki parayı, banka hesabını, sözleşmeleri ve anahtarları yazılı bir tutanakla teslim alın. Yönetici, kararları ve giderleri deftere yazmak ve bütün belgeleri bir dosyada saklamakla yükümlüdür (md. 36); devraldığınız dosya eksikse bunu tutanağa yazın. Hazır şablon: devir teslim tutanağı örneği.
4. Banka hesabı
Toplanan paralar ve avanslar, muteber bir bankada yöneticinin adına ama yönetici sıfatı gösterilerek açılan hesapta tutulur (md. 35/j). Mevcut hesaptaki yetkiyi kendi adınıza geçirin; hesap yoksa açın. Belgeler ve karar örneği: apartman banka hesabı nasıl açılır?
5. İşletme projesi ve aidat
Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; proje en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanır (md. 37). Proje onaylanıncaya kadar yönetici avans toplar (md. 35/d). Mevcut bir proje varsa geçici projedeki artış, yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır: aidat zammı ne kadar olabilir?
Daire paylarını hesaplamak için aidat paylaştırma aracını kullanabilirsiniz.
6. Sigorta ve asansör
- Binanın sigorta ettirilmesi yöneticinin görevleri arasındadır (md. 35/c). Poliçenin süresini ve kapsamını kontrol edin.
- Asansörlerin aylık bakımı ve yıllık kontrolü teknik düzenlemelere uygun yaptırılmalı, ücretleri ödenmelidir (md. 35/l). Bakım sözleşmesini ve son yıllık kontrol etiketini görün.
- Ortak alanların korunması, bakımı ve onarımı için gereken önlemleri alın (md. 35/b).
7. Yıllık takvimi kurun
- Ocak: kat malikleri kurulu toplantısı (yönetim planında başka zaman yoksa, md. 29), kurula yıllık hesap verme (md. 39), karar defterini yıl bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırma (md. 36).
- Her üç ayda bir: yönetim planında başka zaman yoksa hesaplar denetlenir (md. 41).
- Her ay: aidat tahsilatı, giderlerin deftere ve belgelerin dosyaya işlenmesi, asansör bakımı.
Görevlerin tam listesi için yöneticinin görevleri yazısına bakın.
Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr, 7579 sayılı Kanunla yapılan 7 Mayıs 2026 değişiklikleri dahil). Son kontrol: 22 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışın.
Sık sorulanlar
Apartman yöneticisi olunca ilk ne yapılır?
Seçim kararının karar defterine yazılıp toplantıdakilerce imzalandığını kontrol edin, adınızı ve adresinizi bina girişine çerçeve içinde asın (KMK md. 34) ve önceki yöneticiden bütün defter, belge, kasa ve banka hesabını tutanakla teslim alın.
Yöneticinin adını kapıya asmak zorunlu mu?
Evet. Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi bina kapısının yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır; asılmazsa sulh mahkemesince idari para cezası verilebilir (KMK md. 34).
Yönetici apartman parasını kendi hesabında tutabilir mi?
Kanun, toplanan paraların bankada yöneticinin adına ama yönetici sıfatı gösterilerek açılan bir hesapta tutulmasını öngörür (KMK md. 35/j). Kişisel hesabınızla apartman parasını karıştırmayın.