Aidatı kiracı mı öder, ev sahibi mi? Kiracının aidat sorumluluğu

Kiralık dairelerde en sık tartışılan konu, aidatın kim tarafından ödeneceğidir. Burada iki ayrı ilişki vardır: yönetim ile kat maliki arasındaki ilişki Kat Mülkiyeti Kanunu'na, ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki Türk Borçlar Kanunu'na ve kira sözleşmesine tabidir.

Yönetim aidatı kimden ister?

Ortak giderlere katılma borcu kat malikine aittir (KMK md. 20). Bununla birlikte bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple sürekli yararlanan kişi de kat malikinin gider, avans borcu ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının bu sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK md. 22).

Yani yönetim, borç ödenmezse hem kat malikine hem de kira bedeliyle sınırlı olarak kiracıya başvurabilir. Ayrıntılar: Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılır?

Kiracının payı: kullanma giderleri

Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür (TBK md. 341). Bu yüzden aidatın binanın günlük işletmesine ilişkin kısmı genellikle kiracıdan istenir. Örnekler:

Ortak alan elektriği ve suyu, merkezi ısınma payı
Kapıcı, temizlik ve bahçe bakımı
Asansörün periyodik bakımı, ortak alanların küçük onarımları

Ev sahibinin payı: yapıya ilişkin büyük giderler

Yapıya kalıcı değer katan ya da yapının kendisini korumaya yönelik büyük işler uygulamada ev sahibine bırakılır. Örnekler:

Çatı yenileme, dış cephe mantolama, deprem güçlendirmesi
Asansörün ya da kazanın yenilenmesi
Kat malikleri kurulu kararıyla toplanan demirbaş ve yatırım ödemeleri

Kanun bu giderleri tek tek saymaz; ayrım kira sözleşmesine ve somut olaya göre değişebilir. Sözleşmede "aidat kiracıya aittir" gibi genel bir hüküm varsa kapsamı yoruma açıktır; uyuşmazlıkta bir avukata danışın.

Yönetici ne yapmalı?

Her daire için malikin ve varsa kiracının iletişim bilgisini kayıt altında tutun.
Aylık aidat ile kurul kararıyla gelen ek ödemeleri ayrı kalemler olarak borçlandırın; böylece kimin neyi ödeyeceği tartışması kolay çözülür.
Ödeme yapılmazsa önce kat malikine, gerekirse kira bedeliyle sınırlı olarak kiracıya yazılı hatırlatma yapın. Gecikme tazminatını gecikme tazminatı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.

Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20 ve 22; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 341 (mevzuat.gov.tr). Son kontrol: 29 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışın.

Sık sorulanlar

Kiracı aidatın ne kadarını öder?

Kanunda yüzde olarak bir oran yoktur. Sözleşmede aksi yazmıyorsa kiracı ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır (TBK md. 341). Binanın günlük işletme giderleri genellikle kiracıdan, yapıya kalıcı değer katan büyük giderler ev sahibinden istenir; kesin ayrım kira sözleşmesine göre yapılır.

Kiracı aidatı ödemezse yönetim kimden ister?

Yönetimin muhatabı kat malikidir. Ancak kiracı da kat malikinin gider, avans borcu ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur; sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür (KMK md. 22).

Mantolama ve çatı tamiri gibi ek ödemeleri kiracı öder mi?

Kanun bu ayrımı tek tek saymaz. Uygulamada yapıya kalıcı değer katan büyük işler ev sahibine bırakılır; kira sözleşmesinde farklı bir hüküm varsa ona bakılır. Uyuşmazlık varsa bir avukata danışın.