Aidat ödemeyen daireye ne yapılır? Gecikme tazminatı ve icra

Ortak gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, diğer bütün kat maliklerinin yükünü artırır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu durum için gecikme tazminatı, dava ve icra takibi ile kanuni ipotek gibi yollar öngörür.

Gecikme tazminatı: aylık yüzde 5

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (md. 20). Örneğin ₺3.000'lik aidat 15 gün gecikirse tazminat yaklaşık ₺3.000 × %5 × 15/30 = ₺75 olur. Birden fazla ayı tek seferde hesaplamak için gecikme tazminatı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Dava ve icra takibi

Borcunu ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir (md. 20). Bu, yöneticinin kanuni görevleri arasındadır (md. 35/i).

Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin 1. fıkrasında sayılan belgelerden kabul edilir (md. 37). Bu, borçlu itiraz ettiğinde itirazın kaldırılması yolunda önemli bir dayanaktır. Bu yüzden işletme projesinin usulüne uygun onaylanması tahsilatı doğrudan etkiler.

Kiracı da sorumlu mu?

Evet, sınırlı olarak. Bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple sürekli yararlanan kişi de kat malikinin gider, avans borcu ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (md. 22).

Kanuni ipotek

Borç bu yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen kat malikinin dairesi üzerine, yöneticinin ya da yönetici yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Kat maliklerinin gider borcundan doğan alacakları önceliklidir (md. 22).

Yönetici için önerilen sıra

1. Borcu ve vadesini yazılı olarak hatırlatın; her daire kendi borcunu görebilsin.
2. Ödemeleri ve gecikme günlerini kayıt altında tutun; gecikme tazminatını aynı yöntemle herkese uygulayın.
3. İşletme projesinin ve ilgili kurul kararının usulüne uygun onaylandığından emin olun.
4. Ödeme olmazsa avukat aracılığıyla icra takibi başlatın; gerekirse kanuni ipotek yolunu değerlendirin.

Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr, 7579 sayılı Kanunla yapılan 7 Mayıs 2026 değişiklikleri dahil). Son kontrol: 22 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışın.