Apartman aidatı nasıl hesaplanır? Eşit pay ve arsa payı
Yönetim planında başka bir kural yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uygulanır: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri daireler arasında eşit; sigorta, bakım-onarım, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında bölünür. Ortak yeri kullanmamak, gider payını ödememek için gerekçe olamaz.
Apartman aidatı, binanın ortak giderlerinin daireler arasında paylaştırılmasıdır. Nasıl paylaştırılacağı önce yönetim planına ve kat maliklerinin anlaşmasına bakar; böyle bir anlaşma yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uygulanır.
Kanunun kuralı: iki tür gider
Kanun, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kat maliklerinin giderlere şöyle katılacağını söyler (md. 20):
- Eşit olarak: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans.
- Arsa payı oranında: binanın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler, ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanan avans.
Arsa payı, tapuda her bağımsız bölüm için yazan paydır (ör. 12/120). Büyük dairenin arsa payı genellikle daha yüksektir, bu yüzden ikinci gruptaki giderlerden daha fazla pay alır.
Örnek hesap
10 daireli bir apartman düşünelim. Yıllık tahmini giderler:
| Gider | Yıllık tutar | Nasıl bölünür |
|---|---|---|
| Kapıcı ücreti ve SGK | ₺240.000 | Eşit (md. 20/a) |
| Asansör bakımı, temizlik, elektrik, bina sigortası | ₺180.000 | Arsa payı (md. 20/b) |
Arsa payı 12/120 olan bir daire için:
- Eşit kısım: ₺240.000 ÷ 10 = ₺24.000
- Arsa payı kısmı: ₺180.000 × 12/120 = ₺18.000
- Yıllık toplam ₺42.000; aylık aidat ₺3.500
Arsa payı 6/120 olan küçük bir dairenin yıllık payı ise ₺24.000 + ₺9.000 = ₺33.000 (aylık ₺2.750) olur. Rakamlar örnektir; kendi binanızın tapu kayıtlarındaki arsa paylarını kullanın. Bütün daireleri tek seferde hesaplamak için aidat paylaştırma aracını kullanabilirsiniz.
"Asansörü kullanmıyorum, ödemem" diyebilir mi?
Hayır. Kanun, kat maliklerinin ortak yer ve tesislerdeki kullanma hakkından vazgeçerek ya da kendi dairesinin durumu nedeniyle bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça söyler (md. 20/c). Zemin kattaki daire de asansör giderine, kanundaki esaslara göre katılır; farklı bir paylaşım ancak kat maliklerinin anlaşması ya da yönetim planıyla olabilir.
İşletme projesi ve avans
Aidatın dayanağı işletme projesidir: bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine düşen tahmini miktarı ve vermesi gereken avansı gösterir (md. 37). Proje kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylanana kadar yönetici avans toplar (md. 35/d). Ayrıntılar için işletme projesi rehberine bakın.
Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr, 7579 sayılı Kanunla yapılan 7 Mayıs 2026 değişiklikleri dahil). Son kontrol: 22 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışın.
Sık sorulanlar
Apartman aidatı eşit mi bölünür, arsa payına göre mi?
İkisi birden. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında bölünür (KMK md. 20). Yönetim planı ya da kat maliklerinin anlaşması farklı bir paylaşım öngörebilir.
Zemin kattaki daire asansör giderini ödemek zorunda mı?
Evet. Kanuna göre kat maliki, ortak yer ve tesisleri kullanmadığını ya da ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz (KMK md. 20/c). Farklı bir paylaşım ancak anlaşma veya yönetim planıyla mümkündür.
Aidatın dayanağı nedir?
İşletme projesidir. Proje bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine düşen payı ve ödeyeceği avansı gösterir (KMK md. 37); onaylanana kadar yönetici avans toplar (md. 35/d).