İşletme projesi nedir, nasıl hazırlanır? 2026 artış sınırı

İşletme projesi, apartmanın bir yıllık bütçesidir: ne kadar gider bekleniyor, kime ne kadar düşüyor ve her kat maliki ne kadar avans ödeyecek. Aidatın hukuki dayanağı bu projedir.

7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. ve 37. maddelerinde değişiklik yapıldı. Aşağıdaki bilgiler değişiklik sonrası metne göredir.

İşletme projesi nedir?

İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa, yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; bu proje en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar geçerlidir (md. 37). Proje onaylanıncaya kadar yönetici avans toplar (md. 35/d).

İçinde ne olur?

Kanuna göre projede özellikle şunlar gösterilir (md. 37):

Binanın bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları,
Tüm giderlerden her kat malikine 20. maddedeki esaslara göre düşecek tahmini miktar (eşit pay / arsa payı; bkz. aidat hesabı),
Her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı.

Onay süreci

Proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde, aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır (md. 37).

Artış sınırı

Değişiklikle eklenen fıkraya göre, mevcut bir işletme projesi varsa geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesine göre ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve aynı usulle kurula sunulur.

Neden önemli?

Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68/1 maddesinde sayılan belgelerden sayılır (md. 37). Yani usulüne uygun onaylanmış bir proje, aidatını ödemeyen kat malikine karşı icra takibinde güçlü bir dayanaktır. Ayrıntı için aidat ödemeyen kat maliki yazısına bakın.

Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr, 7579 sayılı Kanunla yapılan 7 Mayıs 2026 değişiklikleri dahil). Son kontrol: 22 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışın.

Sık sorulanlar

İşletme projesini kim hazırlar?

Yönetici hazırlar. Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; bu proje en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar geçerlidir (KMK md. 37).

İşletme projesinde neler yer alır?

Bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları, her kat malikine 20. maddeye göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı (KMK md. 37).

2026 değişikliğiyle aidat artışına sınır geldi mi?

Mevcut bir işletme projesi varsa geçici projede öngörülen bedel, her yıl bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz (KMK md. 37, 7579 sayılı Kanunla eklenen fıkra).